Une meilleure option pour détenir le titre de votre maison pour les couples mariés en Californie

Q: Je suis un résident de la Californie, je veux que mon conjoint de détenir 100% de notre maison quand je mourrai, c'est pourquoi nous avons décidé de le maintenir en tenance conjointe, en tant que mari et femme. Est-ce la meilleure façon de détenir le titre?

R: Non, ce n'est pas, à moins que vous vous sentez le gouvernement mérite plus que sa droit. Alors que la tenance conjointe ne doivent positive en ce qu'elle évite l'administration des tribunaux d'homologation après un décès pour effacer le titre. Cependant, il donne une aubaine inutiles à l'IRS parce que le survivant des co-locataire / conjoint ne reçoit pas le "step-up" de l'assiette fiscale des coûts de son à la maison. Une manière relativement nouvelle de détenir le titre en Californie, appelé communautaire de propriété avec un droit de survie à la fois * évite d'homologation et donne au conjoint survivant la pleine «step-up" de l'assiette fiscale.

Le «step-up" de l'assiette fiscale signifie que lors du décès du premier conjoint, le conjoint survivant deux intérêts ½ (ses initiales et demi d'intérêt majoré des intérêts ½ ils héritent) ont leur base de coût d'origine est passé à la foire la valeur marchande de la propriété à compter de la date de décès du conjoint défunt initiale ou de la sélection de la valeur de remplacement la date à des fins fiscales immobilières.

Les exemples suivants illustrent pourquoi détenir le titre de votre maison comme la communauté de biens avec un droit de survie peut sauver les habitants de Californie beaucoup d'impôts sur la tenue du titre à titre de copropriétaires.

Exemple 1 (tenance conjointe): Jane et John Smith sont résidents de la Californie qui détiennent leur maison à titre de copropriétaires. Ils l'ont acheté il ya dix ans pour 400.000 $. John a été le premier à mourir. Au moment où la juste valeur marchande de la maison était de $ 1,000,000. Jane hérite moitié de l'intérêt de Jean dans la maison du droit de survie que le locataire conjoint survivant. Cela signifie que le transfert évite le processus long et coûteux de l'homologation.

Base impôt sur les intérêts ½ Jane est $ 200,000 (1/2 de 400 000 $). Jane hérite d'intérêt ½ John avec un «intensifié» base de 500 000 $ (moitié de $ 1,000,000). Base de Jane fiscale totale sur la maison est maintenant 700 000 $ (500 000 $, plus $ 200 000).

Supposons Jane a des problèmes financiers et est forcé de vendre la maison. Elle est en mesure de vendre la maison pour la valeur marchande $ 1,000,000. Elle paiera les gains en capital sur les 300 000 $ (ou 1.000.000 $ JVM moins sa base d'imposition 700 000 $).

Regardons maintenant ce qui arrive si la maison des résidents de la Californie »a été tenue à la place de la propriété communautaire avec un droit de survie.

Exemple 2 (communauté de la propriété w / droit de survie): Supposons que les faits ci-dessus, sauf que Jane et John Smith sont désormais titulaires de titre à la maison comme un bien communautaire avec un droit de survie.

Encore une fois assumer John est le premier à mourir. Jane hérite moitié de l'intérêt de Jean dans la maison par le droit de survie que le conjoint survivant. Cela signifie à nouveau que le transfert évite le processus long et coûteux de l'homologation. Cependant, Jane reçoit maintenant une "intensification de la" base sur deux de ses intérêts et demi (deux son origine moitié intérêts et les intérêts ½ John, elle a hérité). Jane nouvelle "une accélération" base est maintenant 1,000,000 $ (500 000 $ pour son originale ½ intérêt et 500.000 dollars pour origine Jean ½ intérêt légué à elle). **

Alors maintenant, si Jane a des problèmes financiers et est forcé de vendre la maison pour la valeur $ 1,000,000 juste valeur marchande, elle encourra Zéro fédéraux les plus-values, car il n'y aura pas de gain à l'impôt (1.000.000 $ JVM moins sa base fiscale 1,000,000 $ = 0). **

De toute évidence détenir le titre que la communauté de biens avec un droit de survie est plus probable une meilleure alternative pour John et Jane de copropriété. Communautaire de propriété avec un droit de survie d'atteindre deux objectifs: l'un il minimise les gains en capital si le conjoint survivant ne doit jamais besoin de vendre, et deux, il évite long processus d'homologation et les frais assez importants.

Ceci est juste un exemple et il ne peut y avoir d'autres raisons pour lesquelles vous voudrez peut-être de détenir un titre différent (par exemple dans une fiducie entre vifs révocable, ou la séparation des biens d'un conjoint). Le contenu de cet article ne peut pas être considéré comme des conseils juridiques, ni ne donne lieu à une relation avocat-client. Le contenu de cet article ne sont pas destinés comme de la publicité avocat ou comme une sollicitation pour les services juridiques.

Toujours consulter un avocat de biens qualifiés de planification licence dans votre état avant de faire des changements à la façon dont vous détenez le titre de vos actifs.

* Cal. Civ. Code § 682.1

** [Internal Revenue Code § 1014 (b) (6)].

*** Notez que Jane ne sera également pas payer des taxes immobilières parce que la propriété que l'on veut conjoint ou les transferts à l'autre n'est pas soumise aux droits de succession en vertu d'une déduction d'impôt immobilier appelé «déduction maritale." [Internal Revenue Code § 2056 (a)].